¿Comprar o alquilar?

La eterna pregunta que cada vez y sorprendentemente está más de moda. ¿Compro o alquilo?. Teniendo en cuenta que la compra de una vivienda es seguramente la decisión económica más importante que toma una familia, acertar con la decisión es de vital importancia.

Antes de la llegada de la crisis, con las hipotecas casi regaladas, la respuesta era sencilla: mejor comprar. Durante la crisis, con los bancos dando muy poco crédito, sólo pudieron comprar quienes tenían unos importantes ahorros. Y ahora, tras la crisis….

Pues tras la crisis, el Estado Español sigue estando llenos de propietarios. Propietarios de hecho o de pensamiento, y es que hasta la mitad de los que viven de alquiler preferirían comprar un piso. En términos totales, seis de cada diez siguen pensando que alquilar una vivienda no es rentable a largo plazo, que es tirar el dinero.

Actualmente, alquilar una vivienda en las grandes ciudades es casi una utopías si lo que queremos es vivir en el centro de las urbes. Lo de Barcelona y Madrid es inasumible: según fotocasa portal inmobiliario, en los últimos años, el precio de los alquileres ha subido un 49% en Cataluña y un 27% en Madrid. En 2013, un piso de 80 metros cuadrados se alquilaba en Cataluña por unos 666 euros al mes de media y en 2017 se pagaron ya 991 euros.

En la Comunidad de Madrid, se pagaban 724 euros al mes y en año pasado hubo ya que aportar 916 euros.. “En cuatro años, este mercado ha dado un vuelco total. En Barcelona y Madrid ya se han superado los precios máximos de los años del boom”, explica Beatriz Torribo, directora de estudios de Fotocasa.

Por su parte, el dato del Instituto Nacional de Estadística (INE), dice que el precio medio de la vivienda de alquiler en España subió un 1% en febrero, respecto a un año antes.

Eso si, la buena noticia es que los alquileres parecen tocar techo en Barcelona y Madrid. Este mercado refleja dos velocidades, de manera que los alquileres en las ciudades medianas o pequeñas no han vivido este boom, porque la demanda no es tanta y porque tampoco ha habido razones para especular (los efectos del turismo lowcost). “Durante este trimestre las mayores subidas han pasado de los grandes mercados, donde el alquiler parece haber alcanzado techo, a otras capitales donde hasta ahora el impacto de las subidas había sido menor como Cuenca, Girona, Zaragoza o Guadalajara.

En zonas como Málaga o Alicante los propietarios ya han empezado a bajar las rentas y Barcelona también registra caídas en su evolución interanual”, explica Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. En su opinión, “los datos demuestran que el techo natural de los alquileres está en las posibilidades reales de los potenciales inquilinos”. Parece que el mercado ya ha visto que los inquilinos de Barcelona y Madrid… ya no pueden más.

Si el precio de los alquileres se ha puesto por las nubes, el de la vivienda en propiedad también lo ha hecho pero con diferencias. Al contrario que el alquiler, el precio de los pisos en venta sigue en ascenso y ya son 4 años de subidas. El precio medio de la vivienda terminada en España creció un 3,8 % interanual. Desde que este precio alcanzó su punto de inflexión en 2015 el mercado residencial español ha recuperado un 7,2% de su valor, situándose en niveles del segundo trimestre de 2013. “En términos interanuales, los incrementos de precios de la vivienda de segunda mano ya son de dos dígitos en las principales plazas del país”. De hecho, el precio interanual lleva 18 meses consecutivos incrementándose.

Cotejando datos con el informe: ‘La evolución poscrisis del mercado inmobiliario’ publicado por EAE Business School, en 2017 se concedieron 429.082 hipotecas, de las que el 72% correspondió a viviendas. La cuota media mensual de cada hipoteca, durante el primer año, es de 530 euros.

Crédito, los bancos vuelven a ofrecer demasiado crédito. BBVA en su web ya anuncia hipotecas al 100%. Dice el banco azul que son hipotecas “para aquellas personas que que no disponen de dinero ahorrado para adelantar parte del importe de la compra de dicha vivienda”. Todo ello siempre que la tasación que haga la entidad bancaria supere el precio de venta de mercado.. Y es que todo apunta a que estamos dispuestos a tropezar dos veces en la misma piedra, lamentablemente.

En octubre del año pasado el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ya lo avisó. Su presidente mostró su preocupación por el hecho de que haya bancos que están volviendo a ofrecer hipotecas por el 100% del valor de la vivienda. Porque en realidad, sin hipoteca no hay familia media española que compre una casa. Cada hogar hace un gran esfuerzo para adquirir un piso.

¿Cuál es el límite? Si ese esfuerzo se mide por el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano debe destinar a la compra de una vivienda de tipo medio, el esfuerzo no ha dejado de aumentar desde 2015. Según Sociedad de Tasación, ahora mismo necesitamos unos siete años y medio de salario completo para comprar una vivienda.

Según el análisis realizado por el Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, el 28,9% de los españoles que han formalizado una hipoteca en los últimos dos años tendría que hacer un gran esfuerzo para afrontar una subida de los tipos de interés en sus préstamos, básicamente del euríbor. Tal vez por ello cada vez se firman más hipotecas a tipo fijo.

Pero hay que tener cuidado, hay numerosos factores que influyen en esta decisión. El primero es la capacidad de ahorro real y el compromiso de cada familia. Una hipoteca tiene una parte buena desde el punto de vista del ahorro a largo plazo: te obliga a cumplir con tu compromiso. No puedes decirle al banco “este mes no me viene bien pagar la cuota”.

Por último, también hay que tener en cuenta la política. Las leyes que se aprobarán sobre vivienda: si son muy restrictivas, los que ya sean propietarios saldrán ganando; y, en sentido contrario, si se permite mucha obra nueva, el valor de lo ya construido será menor.

Los impuestos también son a tener en cuenta.También hay que tener en cuenta los impuestos. No es lo mismo comprar una casa nueva (con IVA) que una de segunda mano (ITP). Y en el momento de la venta, también influye Hacienda. En principio tanto con las vivienda como con las acciones hay que pagar IRPF por la ganancia patrimonial; pero en España los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, tienen una exención del 100% en el IRPF.

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